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2017-01-27 - Renégociez votre prêt immobilier !

La hausse des taux renchérit le prix des crédits immobiliers. Bonne nouvelle cependant, en jouant sur leur niveau d’épargne, le choix de leur courtier ou leur contrat d’assurance, les emprunteurs peuvent réduire la facture en renégociant leur prêt. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs alors que les taux des crédits immobiliers ont fini l’année 2016 en hausse et que cette tendance se poursuit en 2017.

Tour d’horizon des cinq solutions proposées :

1) Mettre en avant sa capacité d’épargne. Lors de la négociation d’un prêt, les banques regardent le revenu et l’apport de l’emprunteur. Une banque préfère en effet un client à petit revenu justifiant d’une capacité à épargner plutôt qu’un client à fort revenu mais sans effort d’épargne. Au-delà des revenus, c’est donc une situation budgétaire saine qui permet à l’emprunteur de négocier les meilleurs taux possibles.

2) Choisir un bon courtier. C’est un autre élément sur lequel un emprunteur peut jouer pour diminuer le coût total de son crédit. Certains courtiers non seulement ne facturent aucun frais de courtage mais négocient pour l’emprunteur l’exonération des frais de dossier auprès de la banque prêteuse. En négociant une délégation d’assurance, dispositif souvent peu utilisé, l’emprunteur peut réaliser jusqu’à 60% d’économie sur le coût total de l’assurance de son prêt et il peut également bénéficier d’une solution d’assurance adaptée à ses besoins. Dans le pire des cas, si l’emprunteur n’arrive pas à faire valoir ses droits, il peut accepter l’assurance de la banque et changer ensuite grâce à la loi Hamon, même si le dispositif reste encore difficile à actionner.

4) Négocier les termes de l’offre de prêt. Pour faire baisser le coût final de l’opération, l’emprunteur peut également négocier l’exonération des pénalités de remboursement anticipé et les conditions de transférabilité de son prêt. Cette dernière option permet de conserver les conditions de taux, d’assurance emprunteur et de garantie prévues dans le prêt immobilier initial pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.

5) Souscrire un prêt aidé. Dernière solution pour réduire la facture : le recours à un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ). Le PTZ est un prêt aidé par l’Etat, qui prend en charge les intérêts, et se rembourse sans intérêt (seule l’assurance est à la charge de l’emprunteur). Ce dispositif, plébiscité par les primo-accédants, a connu un important succès en 2016, avec une croissance du nombre de PTZ octroyés et des montants d’emprunts en hausse.

2016-12-12 - Croissance fulgurante du crowdfounding immobilier

Caroline Courvoisier, co-fondatrice de la plateforme de crowdfunding immobilier française canberra-immo.fr, analyse les tendances internationales qui ont émergé durant l’année 2015.
Loin d’être un phénomène exclusivement français, le crowdfunding immobilier est un secteur dont la rapide croissance est mondiale. D’après une étude américaine, le marché global atteindrait 2,57 milliards de dollars (+150 % vs 2014). L’année 2015 a été particulièrement marquée par une consolidation de deux modèles et leur expansion sur tous les continents.

Présent sur tous les continents, le crowdfunding immobilier s’est organisé en deux modèles d’investissement bien distincts :
– L’investissement dans des sociétés portant une opération immobilière identifiée : les Internautes investissent dans un projet entrepreneurial de construction-vente (logements, commerces, bureaux…). Ce type d’investissement entre dans le cadre de la souscription de titres de PME non cotées. Partout dans le monde, les taux de rendement observés sont de 7 à 12 %. On peut citer par exemple les plateformes LcLending au Japon, Bergfurst en Allemagne, CrowdfundUp en Australie, et The CrowdEstates en Espagne, dont le modèle est comparable à celui des plateformes françaises habilitées.
– L’investissement locatif en commun : les Internautes achètent à plusieurs un bien destiné à être loué. Dans ce cas les rentabilités affichées sont très variables, allant de 3 à plus de 20 % par an selon le type de projet (logements, bureaux, commerces), la référence (rentabilité annuelle ou TRI) et le pays. C’est la spécialisation de plateformes comme Aqarfunder en Égypte, Mayfair&Morgan au Royaume-Uni, Durise au Moyen Orient ou Property Mogul en Nouvelle-Zélande.
Point commun entre toutes ces offres : un ticket d’entrée pour l’investisseur relativement faible, permettant de s’adresser au grand public.

Une année de création des législations locales permettant le développement des plateformes immobilières.

De nombreux pays ont légiféré en 2015 pour favoriser le développement de l’investissement en crowdfunding tout en lui donnant un cadre juridique. Partout la même tendance émerge, calant les droits et obligations des plateformes sur ceux d’intermédiaires financiers existants, avec pour fil conducteur la transparence de l’information pour l’investisseur.

Le Canada a ainsi lancé sa première plateforme NexsusCrowd, levant 8 millions de dollars en un mois pour la construction d’un centre commercial à Toronto avec 10 % de rentabilité. En Australie, le site CrowdfundUp a financé un premier projet de promotion immobilière à hauteur de 500.000 dollars pour 11 % de rendement. En Asie, la Malaisie fait office de pionnier du secteur immobilier avec 6 sites habilités par les autorités en juin, tandis qu’en Chine 128 plateformes généralistes proposent ce type d’investissement depuis l’été. La Russie n’est pas en reste avec Aktivo, plateforme lancée par un serial entrepreneur du ecommerce. La Corée du Sud et la Nouvelle-Zélande disposent également de leurs plateformes immobilières, tout comme la Côte d’Ivoire avec le site Coproprio.
En France, la législation du 1er octobre 2014 a permis l’habilitation de six plateformes spécialisées en immobilier en 2015, chacune proposant aux internautes d’investir directement dans des projets de construction menés par des PME locales. Un coup de pouce à l’emploi, puisque chaque opération mobilise à elle seule des dizaines de petites entreprises représentant des corps de métiers différents (architectes, ingénieurs, géomètres, métiers du bâtiment, ventes et suivi client, ainsi que toutes les fonctions supports telles que les métiers juridiques, comptables, etc). Les plateformes basées sur le modèle locatif restent néanmoins dans l’attente de la définition d’un cadre législatif précis.
Si des pays comme l’Inde réfléchissent à un cadre légal adapté, dans d’autres pays le crowdfunding immobilier n’est pas encore autorisé. En Italie par exemple, l’equity crowdfunding ne peut être utilisé que pour des projets sociaux ou innovants. À ce jour, seuls quelques projets d’immobilier social ont pu accéder au financement, posant la question de l’ouverture du secteur.

Une fin d’année entre mutation rapide du secteur et tendance à la globalisation.

Aux États-Unis, pays pionnier, la physionomie du crowdfunding immobilier évolue très rapidement. Jusqu’à l’automne, seuls les « investisseurs qualifiés » (plus de 200.000 dollars de revenus annuels ou plus de 1 million de patrimoine) pouvaient investir. L’assouplissement des règles autorise depuis l’automne la collecte auprès du grand public. L’engouement des Internautes et des professionnels permet aux plateformes de participer au financement de tous types de projets, de la maison individuelle au projet exceptionnel tel que les trois World Trade Center de New York, gratte-ciel de 80 étages. Cette démocratisation s’accompagne d’une forte tendance des investisseurs particuliers, notamment les 25-49 ans, à diversifier encore plus leur portefeuille.
Face à ce succès mondial, certaines plateformes affichent des ambitions internationales. C’est le cas de Co-owning en Suède, qui propose d’investir dans des immeubles de rendement en Europe et aux États-Unis, et de Crowdium en Argentine, qui malgré son récent lancement veut devenir la première plateforme d’Amérique Latine. Enfin, Coasset, basée à Singapour, finance des projets en Asie du Sud-Est et en Australie. Son développement a précédemment été favorisé par l’impossibilité légale de créer des plateformes de crowdfunding immobilier dans les pays de cette région du monde.
En effet, on observe que l’absence d’autorisation dans un pays profite à ses voisins, dans ce que l’on pourrait qualifier de tendance à la « e-délocalisation » : des projets immobiliers brésiliens, colombiens ou mexicains sont par exemple financés via des plateformes situées aux États-Unis…

2016-12-12 - Quid de la fixation des taux d’intérêt

Il est pourtant l’un des critères-clés de votre projet d’achat de logement. Mais vous êtes-vous déjà demandé comment les taux sont fixés ?

Emprunter de l’argent à la banque pour financer un achat immobilier, cela a un coût. Ce coût, c’est le taux d’intérêt, une somme que vous versez à la banque en rémunération de l’usage du capital prêté. Pour prêter de l’argent, la banque elle-même a besoin de ressources. Celles-ci proviennent de l’épargne des clients (rémunérée elle aussi à l’aide d’un taux d’intérêt), ou d’emprunts souscrits auprès d’autres banques, dont la Banque Centrale Européenne (BCE), également en échange d’un taux d’intérêt.

Vous prêter de l’argent a donc un coût pour la banque.

Ce taux d’intérêt permet au système bancaire de fonctionner et plusieurs facteurs déterminent le niveau de ces taux.

Tout d’abord, le taux directeur de la Banque Centrale Européenne. La BCE joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro. C’est elle qui décide notamment du niveau du taux directeur, lequel détermine celui des taux d’intérêt, puisque les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE. Ainsi, par exemple, la BCE infléchira son taux directeur pour entraîner une baisse des taux et relancer la demande de crédit. La BCE détermine également le taux du marché interbancaire, appliqué aux banques de la zone euro lorsqu’elles se prêtent de l’argent entre elles.

À ces taux viennent s’ajouter les coûts de fonctionnement de la banque (locaux, collaborateurs…) et le coût du risque, évalué en fonction du profil de l’emprunteur. Dernier facteur qui entre en compte dans la détermination des taux d’intérêt : la marge commerciale de la banque, qui lui permet d’engendrer des bénéfices et d’assurer ainsi la pérennité de son activité.

Zoom sur les différents taux :

Fixe, variable, mixte… Lorsque vous empruntez, vous pouvez opter entre différents types de taux d’intérêt, selon votre sensibilité au risque et le niveau actuel des taux. Décidé à la signature du contrat de prêt, le taux fixe est le même sur toute la durée de votre emprunt (sauf en cas de renégociation ou de remboursement par anticipation). Cette solution est avantageuse puisque vous connaissez à l’avance toutes vos mensualités de remboursement et donc le coût total de votre crédit.

Un taux variable est révisé périodiquement (en général à la date anniversaire de la signature du contrat) en fonction de l’évolution du niveau des taux sur le marché. Vous signez au départ un taux plus faible que pour un prêt à taux fixe, mais vous exposez aux variations du marché, à la hausse comme à la baisse. Vous prenez donc le risque de voir vos mensualités dépasser vos capacités de remboursement…

Cependant, pour plus de sécurité, les banques proposent des prêts à taux variable capé : vos mensualités ne pourront dépasser un certain montant établi à l’avance. L’emprunt à taux mixte est une combinaison des 2 options précédentes. Votre crédit est à taux fixe pendant les premières années, avant de passer à taux variable. Ce choix peut être avantageux car relativement sécurisé et son taux initial est inférieur à celui des prêts classiques à taux fixe.

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